L'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Tra i vari documenti richiesti per il rogito notarile c’è anche l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) – in passato denominato anche Attestato di Certificazione Energetica (ACE) – che consiste in un documento sintetico, redatto da un professionista qualificato, attestante la quantità annua di energia effettivamente consumata, o che si prevede possa essere necessaria, per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard di un’unità immobiliare, ivi compresi la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e l’illuminazione.
Tale quantità viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto della coibentazione, delle caratteristiche tecniche e di installazione, della progettazione, della posizione in relazione agli aspetti climatici, dell’esposizione al sole, dell’influenza delle strutture adiacenti, dell’esistenza di sistemi di trasformazione propria di energia e degli altri fattori, compreso il clima degli ambienti interni, che influenzano il fabbisogno energetico, così da permettere all’utente una valutazione immediata sull’efficienza energetica dell’immobile e, al tempo stesso, una percezione di quelli che possono essere i costi di gestione connessi al riscaldamento-raffrescamento dell’edificio.
La principale informazione riportata sull’APE è proprio il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento o la climatizzazione invernale (EPH) ovvero l’indicatore che, in base alle caratteristiche costruttive dell’involucro e alle tipologie impiantistiche installate, determina la classe energetica dell’edificio (dalla A+ alla G). Grazie al confronto con una semplice scala graduata dalla A+ (basso fabbisogno) alla G (alto fabbisogno), tutti i cittadini possono immediatamente effettuare dei confronti tra una pluralità di edifici al fine di individuare quello più vantaggioso.
L’APE è idoneo se redatto e asseverato da un tecnico certificatore e registrato nel Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER).
L’attestato di prestazione energetica, giusta quanto disposto dall’art. 6 comma 5 del D.Lgs. 192/2005, ha una validità temporale massima di dieci anni, a condizione che:
a) non siano stati eseguiti, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell’edificio;
b) siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti.
Il tema energetico rientra tra le materie di legislazione concorrente tra Stato e Regioni per cui bisogna far riferimento a tre distinti livelli normativi, e precisamente:
- alla normativa comunitaria, e cioè la Direttiva 2002/91/CE che ha sancito l’obbligo dell’APE;
- alla normativa Statale, e cioè il D.Lgs 19 agosto 2005 n. 192, più volte modificato, che ha recepito la suddetta normativa comunitaria e che rappresenta la norma di riferimento in tema di APE;
- alla normativa Regionale, ossia le delibere delle singole Regioni che hanno disciplinato a livello territoriale la materia.
Dalla normativa in materia di attestazione energetica discendono quattro distinti obblighi ossia l’obbligo di dotazione, l’obbligo di allegazione, l’obbligo di consegna e l’obbligo di informativa.
Gli obblighi di allegazione, consegna e informativa sono strettamente collegati all’obbligo di dotazione e l‘art. 6 del D.Lgs 19 agosto 2005 n. 192 richiede l’Attestato di Prestazione Energetica non solo per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, ma anche per i nuovi contratti di locazione di interi edifici o di unità immobiliari. Più precisamente la normativa dispone l’obbligo di informazione nei confronti dell’acquirente e del conduttore nonché la contestuale consegna e allegazione dell’attestazione energetica, a meno che si tratti di contratti locazione di singola unità immobiliare che sono esonerati dall’obbligo di allegazione.
L’allegazione dell’APE infatti è richiesta solo per gli atti di trasferimento a titolo oneroso e per i contratti di nuova locazione relativi ad interi edifici, mentre restano esclusi da tale obbligo gli atti di donazione.
In caso di omissione dei suddetti obblighi, la normativa Statale prevede una sanzione amministrativa pecuniaria che varia da Euro 3.000 a Euro 18.000, mentre la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari ma, se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.
Tuttavia alcune Regioni, nell’ambito del potere normativo ad esse spettante, hanno previsto un’autonoma disciplina sanzionatoria che in determinati casi è ben più gravosa di quella Statale. È il caso della Lombardia che per il caso di omissione degli obblighi connessi ai contratti di locazione ha previsto una sanzione amministrativa pecuniaria che va da Euro 2.500 fino a Euro 10.000.
Peraltro la sanzione non assume carattere di sanatoria, quindi il pagamento non esonera il proprietario dal provvedere comunque ai relativi obblighi.
La legge Statale, inoltre, chiarisce anche che l’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei suddetti contratti, dall’Agenzia delle Entrate che, per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto.
Obblighi di legge relativi all’attestato di prestazione energetica
Contratto stipulato | Obbligo di ALLEGAZIONE | Obbligo di DOTAZIONE | Obbligo di INFORMAZIONE e CONSEGNA |
| Compravendita e atti traslativi a titolo oneroso (permuta, conferimento di immobili in società ecc.)
| SÌ
| SÌ
| SÌ
|
| Donazione | NO | SÌ | NO |
| Locazione di singola unità immobiliare o affitto d’azienda che comprende una singola unità immobiliare
| NO | Sì
| Sì
|
| Locazione di intero edificio o affitto d’azienda che comprende l’intero edifico
| Sì
| Sì
| Sì
|
| Contratto preliminare di compravendita immobiliare
| NO | Sì
| Sì |
È bene precisare che l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste solamente per gli edifici forniti di impianti tecnologici e termo-idraulici, pertanto sono esonerati dai suddetti obblighi:
- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
- i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
- i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di riscaldamento e climatizzazione estiva;
- gli edifici il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
- gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (l’attestato è peraltro richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico);
- gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
- i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
- i fabbricati “al grezzo” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (rientrano in tale categoria gli immobili nello stato di “scheletro strutturale” e quelli venduti al “rustico” ciò privi di finiture e impianti tecnologici);
- gli edifici “marginali” ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici e legnaie);
- gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti);
- i manufatti non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2 lett. a) del D.Lgs. 192/2005 (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.).
Il ruolo del notaio
Il Notaio non è tenuto a svolgere alcun controllo sul contenuto tecnico e sul merito dell’Attestato di Prestazione Energetica, non potendo lo stesso sindacare ad esempio i criteri utilizzati per il calcolo della prestazione energetica o la correttezza del procedimento di calcolo eseguito.
L’accertamento relativo all’incidenza di interventi di riqualificazione sulla classe energetica ovvero circa la tipologia di controlli sull’efficienza energetica da effettuare con riguardo ai diversi impianti e circa le relative scadenze, richiede competenze e conoscenze tecniche che il Notaio non possiede. Spetterà al proprietario (alienante o locatore) dichiarare e garantire in atto che non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità dell’attestato energetico prodotto, in relazione a quanto prescritto dalla legge.
Il controllo al quale è chiamato il Notaio ha dunque carattere puramente formale e, grazie anche all’ausilio del Catasto Energetico, l’attività è volta a verificare che l’APE esibito abbia quel contenuto minimo richiesto dalla legge e ciò che sia in corso di validità, che presenti l’indicazione della classe energetica, gli elementi idonei a collegarlo all’immobile negoziato (quali i dati di identificazione catastale, le generalità del proprietario, l’indirizzo dell’immobile) e la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto.
Servizi offerti dallo Studio del Notaio Antonella Rebuffoni
La normativa relativa all’Attestato di Prestazione Energetica è sicuramente una delle più complesse ed articolate, se non altro per la stratificazione di norme Statali e Regionali che si sono susseguite negli ultimi anni. Per tale motivo l’attività di consulenza ed assistenza del Notaio risulta indispensabile.
Per il caso in cui l’immobile oggetto del rogito notarile non presenti ancora la dotazione dell’Attestato di Prestazione Energetica ai sensi di legge, lo studio del Notaio Antonella Rebuffoni offre ai clienti la possibilità di far ricorso a tecnici certificatori abilitati così da ridurre i tempi e le inutili lungaggini burocratiche in merito alla predisposizione della relativa documentazione energetica.
Il Notaio è inoltre disponibile a fornire la propria consulenza anche per quanto concerne i contratti di locazione che, come avviene generalmente, sono redatti per scrittura privata e non richiedono il suo intervento.
