In collaborazione con il Notaio Gabriele Mercanti del Foro di Brescia.
Trasferimento di immobile pignorato
Nell’attuale momento di crisi economica capita sempre con maggiore frequenza che la contrattazione immobiliare riguardi un immobile già sottoposto a pignoramento da parte di un creditore del proprietario / aspirante venditore.
Tre sono le regole basilari del nostro Ordinamento Giuridico che consentono di meglio comprendere la funzione e le conseguenze del pignoramento: la prima è quella sancita dall’art. 2740 c.c. tale per cui ogni soggetto risponde dell’adempimento dei propri debiti con tutti i suoi beni presenti e futuri; la seconda è quella sancita dall’art. 2910 c.c. tale per cui il creditore per conseguire quanto gli è dovuto può far espropriare i beni del proprio debitore al fine di determinarne la vendita all’asta e di soddisfare le proprie ragioni sul relativo ricavato dell’operazione; la terza è quella sancita dall’art. 2741 c.c. tale per cui tutti i creditori di un determinato soggetto hanno uguale diritto, salve le eccezioni stabilite tassativamente dalla Legge, di essere soddisfatti sul patrimonio del proprio debitore.
Passando dai principi generali alla loro concreta attuazione, una volta che il creditore si sia munito del c.d. titolo esecutivo, cioè di un documento che certifichi in modo sufficientemente certo l’esistenza del credito stesso (come ad es. possono essere le Sentenze, i Decreti Ingiuntivi immediatamente o provvisoriamente esecutivi, le cambiali o gli assegni debitamente protestati ecc.), ha la possibilità di richiedere al competente Ufficiale Giudiziario che questi proceda al pignoramento, tra l’altro, degli immobili del proprio debitore.
Il pignoramento consiste nell’ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario effettua nei confronti di un determinato debitore (c.d. esecutato) di astenersi dal compimento di qualsiasi atto diretto a sottrarre (giuridicamente o materialmente) determinati beni dalla loro “sorte” che è, appunto, diventata quella di essere venduti all’asta al miglior offerente secondo la dettagliata regolamentazione contenuta nel Codice di Procedura Civile.
Il pignoramento, quindi, dà ufficialmente inizio alla c.d. procedura esecutiva che consiste in una serie di attività (effettuate sotto il controllo e la supervisione del Giudice dell’Esecuzione) la cui finalità sono:
a) la monetizzazione, attraverso il meccanismo della vendita tramite asta al miglior offerente, di determinati beni del debitore;
b) la successiva assegnazione del ricavato di detta operazione al creditore che ha dato inizio alla procedura (c.d. procedente) ovvero la suddivisione dello stesso, secondo una graduatoria che formerà il Giudice dell’Esecuzione in base a rigidi criteri stabiliti dalla Legge, tra il procedente e gli altri altri eventuali creditori (c.d. intervenienti) del medesimo debitore che nel frattempo abbiano deciso di far valere le proprie pretese economiche mediante il deposito di apposita domanda presso la Cancelleria del Tribunale (una volta, quindi, che un creditore inizia una procedura esecutiva non può avere la certezza di aggiudicarsi il ricavato dell’asta potendosi creare – come detto sopra – un concorso di creditori).
Nel caso in cui, in particolare, il pignoramento riguardi beni immobili, la Legge prevede che il verbale di pignoramento redatto dall’Ufficiale Giudiziario debba essere trascritto presso la competente Agenzia del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare: una volta effettuato tale adempimento, qualsiasi successivo atto dispositivo (come ad es. una vendita, una donazione, una permuta ecc.) da parte dell’esecutato è inopponibile (cioè deve considerarsi come se non fosse mai stato compiuto) non solo nei confronti del creditore procedente, ma – addirittura – anche nei confronti di altri eventuali creditori intervenienti.
Quanto sopra significa concretamente che per il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) qualsiasi atto dispositivo avente ad oggetto l’immobile pignorato posto in essere dall’esecutato dopo la trascrizione del pignoramento stesso, non può impedire che detto bene venga venduto all’asta: l’unico modo per impedirlo, infatti, è che il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) venga soddisfatto delle proprie pretese economiche e, conseguentemente, rinunci formalmente alla prosecuzione della procedura.
E’, pertanto, evidente che l’acquisto di un immobile già colpito da pignoramento, seppur non vietato dalla Legge, debba essere valutato con estrema cautela a prescindere dall’eventuale prezzo vantaggioso l’acquirente sia riusciuto nel caso di specie a spuntare, in quanto le conseguenze per quest’ultimo potrebbero essere molto gravi (si pensi ad es. al caso in cui l’acquirente non abbia la disponibilità economica di saldare il credito del procedente o – se del caso – dell’interveniente) se non – a volte – addirittura irreparabili (se ad es. nel frattempo l’immobile sia già stato acquistato da terzi in sede di asta).
Il ruolo del notaio
Una volta accertata l’esistenza di un pignoramento a carico dell’immobile mediante ispezione dei Registri Immobiliari, il Notaio dovrà suggerire alle parti le opportune cautele procedimentali e giuridiche per meglio tutelare tutti gli interessi in gioco.
Infatti, salvo che ricorrano specifiche particolarità del potenziale trasferimento immobiliare (come ad es. negli atti a titolo gratuito ovvero quando esistono rapporti di stretta familiarità tra venditore ed acquirente), è – per quanto detto in precedenza – vivamente sconsigliabile procedere all’operazione di acquisto fino a che non si sia in possesso di un documento idoneo che certifichi l’estinzione della procedura esecutiva.
Gli ostacoli che maggiormente complicano l’ottenimento di tale documento, prima o contestualmente all’atto notarile di cessione, sono essenzialmente quattro:
- il primo è che l’estinzione della procedura esecutiva può essere dichiarata solo ed esclusivamente dal Giudice dell’Esecuzione, non essendo – quindi – sufficiente ottenere il consenso del creditore (procedente o – se del caso – interveniente);
- il secondo è che, salvo quanto si dirà infra, il suddetto provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva è soggetto a reclamo per un periodo di venti giorni a far tempo dall’emissione e – quindi – è potenzialmente suscettibile di modifica o revoca;
- il terzo è che, nella maggior parte dei casi, l’esecutato è in grado di reperire la provvista idonea a tacitare il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) solo con la vendita proprio dell’immobile pignorato che, però, a sua volta – in una sorta di corto circuito giuridico – non potrà essere effettuata sino a che il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) sia stato debitamente tacitato delle proprie pretese con conseguente rinuncia formale alla prosecuzione della procedura;
- il quarto è che il Notaio non ha la possibilità di accesso diretto al fascicolo della procedura esecutiva presso la Cancelleria del Tribunale e, quindi, non ha modo di conoscerne tutte le relative informazioni, potendo esclusivamente – attraverso l’indagine dei Registri Immobiliari – venire a conoscenza solo di limitati aspetti della procedura stessa (dati del creditore procedente, dati dell’esecutato e dati degli immobili pignorati: non può quindi sapere ad es. l’importo del credito vantato dal procedente, l’esistenza di creditori intervenienti e lo stato di avanzamento della procedura esecutiva).
Ciò detto, è comunque invalsa in vari Tribunali (tra i quali anche quello di Brescia) una virtuosa prassi operativa in base alla quale l’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva viene emessa praticamente in “tempo reale” e cioè poco dopo che il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) tacitato nelle proprie pretese economiche abbia depositato presso la Cancelleria del Tribunale rinuncia formale alla prosecuzione della procedura.
Inoltre, sempre in base alla suddetta virtuosa prassi operativa, sarà possibile ottenere l’emissione di un’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva non soggetta a reclamo e – come tale – ad ogni effetto definitiva ed irrevocabile: a tale risultato il Giudice dell’Esecuzione perviene aderendo alla tesi in base alla quale i soggetti astrattamente legittimati a proporre reclamo avverso all’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva (e cioè il creditore procedente, l’eventuale creditore interveniente ed il debitore) possano preventivamente rinunciare a detta facoltà.
Una volta concluso l’iter procedimentale di cui sopra il Notaio potrà ricevere praticamente contestualmente l’atto di cessione nel quale darà atto del fatto che la procedura esecutiva si è regolarmente estinta, rimanendo da effettuare la sola successiva cancellazione presso la competente Agenzia del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare del pignoramento a suo tempo trascritto (cancellazione che, però, ben può essere effettuata in un momento successivo alla vendita trattandosi di una mera esecuzione di una vicenda già formalmente conclusa).
In questo modo i contrapposti interessi coinvolti nella vicenda traslativa sono pienamente tutelati e soddisfatti in quanto:
- il venditore utilizza (in tutto o in parte) il ricavato della cessione immobiliare per poter ottenere un provvedimento giudiziale che certifichi definitivamente l’estinzione della procedura esecutiva gravante il bene in contratto;
- l’acquirente acquista un immobile con la certezza che non vi siano più soggetti terzi che possano vantare sul bene diritti di sorta.
Servizi offerti dallo Studio del Notaio Antonella Rebuffoni
Stante – come detto sopra – l’impossibilità materiale del Notaio di avere accesso diretto al fascicolo della procedura esecutiva presso la Cancelleria del Tribunale, lo Studio del Notaio Antonella Rebuffoni, consapevole delle problematiche che operativamente si riscontrano nelle Cancellerie dei Tribunali, offre la possibilità alla Clientela di avvalersi di consulenti Legali che possano assistere le parti stesse nelle varie attività previste dalla Legge per l’ottenimento della citata Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva.
