Regolarità urbanistica
Negli atti pubblici notarili che comportano il trasferimento di beni immobili grande importanza assumono le menzioni urbanistiche, ossia le dichiarazioni concernenti la situazione urbanistica dell’immobile ceduto.
Ai fini di tutelare l’acquirente di un immobile, la normativa urbanistica vigente impone all’alienante, sotto la sua responsabilità penale, l’obbligo di fornire una dichiarazione dettagliata concernente la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto, sanzionando l’eventuale mancanza con la nullità del contratto stesso.
Nel contratto deve essere fatta menzione degli estremi dei titoli che hanno autorizzato la costruzione del fabbricato o l’eventuale ristrutturazione, ed i titoli abilitativi variano a seconda dell’epoca di costruzione dell’edificio, e precisamente:
- le costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977 richiedevano la licenza edilizia;
- le costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003 richiedevano la concessione edilizia.
La disciplina urbanistica attuale è molto più complessa e il Testo Unico dell’edilizia (d.lgs 380/2001) prevede diverse ipotesi, distinguendo tra:
- attività edilizia totalmente libera, si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione; la relativa disciplina è dettata dall’art. 6, c.1, T.U. D.P.R. 380/2001;
- attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, si tratta degli interventi edilizi eseguibili senza alcun titolo abilitativo ma previa comunicazione al Comune dell’inizio lavori e la relativa disciplina è dettata dall’art. 6, c.2, 3, 4, T.U. D.P.R. 380/2001;
- attività edilizia soggetta a permesso di costruire, si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art. 10 T.U. D.P.R. 380/2001 (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d’uso); la relativa disciplina è dettata dagli articoli da 10 a 21 del T.U. D.P.R. 380/2001;
- attività edilizia soggetta a super-D.I.A.: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla D.I.A. in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire (quali ad esempio gli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001); la relativa disciplina è dettata dagli artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 nonché dall’art. 5, c.2, lett. c, D.L. 70/2011;
- attività edilizia soggetta a S.C.I.A.: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, di attività edilizia soggetta a permesso di costruire, di attività edilizia soggetta a super- D.I.A.; la relativa disciplina è dettata dagli artt. 22 e 23 del T.U. D.P.R. 380/2001 nonché dall’art.5, c.2, lett. b e lett. c, D.L. 70/2011.
Per quanto riguarda gli edifici anteriori al 1° settembre 1967, invece, è sufficiente che il venditore dichiari, sotto sua responsabilità anche penale, che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data.
Per quanto concerne i fabbricati costruiti prima del 1° settembre 1967 ma con modifiche successive, oltre alla dichiarazione del venditore di cui sopra è necessario, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze edilizie, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della l. 47/85, denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione).Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto.
Inoltre, se è stata presentata una domanda di condono edilizio (richiesta di concessione in sanatoria, domanda di regolarizzazione di abusi edilizi), è necessario fornire al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica.
Regolarità catastale
Oltre alle dichiarazioni concernenti la regolarità urbanistica dell’immobile la legge prescrive, a pena di nullità, la c.d. conformità catastale dell’edificio.
In modo particolare, nel caso di compravendita, donazione e divisione, la parte alienante è obbligata a rendere una dichiarazione della conformità dello stato di fatto dei dati catastali (foglio, mappale, subalterno, categoria, classe e rendita catastale) e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni in materia catastale.
Tuttavia, può capitare che la scheda catastale che rappresenta l’unità immobiliare risulti intestata a soggetti diversi rispetto agli effettivi titolari, oppure, come avviene spesso, che la planimetria non risulti conforme allo stato dei luoghi effettivo, in quanto sono state effettuate modifiche interne mai regolarizzate da un punto di vista catastale.
È bene rimarcare, sempre in merito al tema della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, che vi è non conformità tutte le volte che la situazione del bene è difforme dalla sua raffigurazione catastale (ad esempio: realizzazione di una veranda o di un secondo bagno non riportati nella planimetria catastale; oppure mutamento d’uso di un deposito in autorimessa).
Il ruolo del notaio
Relativamente alla menzioni di cui sopra, il Notaio è tenuto per legge ad ammonire le parti sulle conseguenze, anche penali, derivanti in caso di dichiarazioni false o mendaci, tuttavia allo stesso non compete un vero e proprio controllo sulla regolarità urbanistica e sulla conformità delle planimetrie allo stato di fatto dei luoghi.
Nel caso di eventuali abusi edilizi o irregolarità nella costruzione dell’immobile, ovvero, nel caso di mancato reperimento dei titoli edilizi necessari per la redazione dell’atto di trasferimento immobiliare, il Notaio ai sensi di legge è tenuto a sospendere la stipulazione del relativo atto, finché non venga sanata e risolta la situazione.
Pertanto, allorquando la parte alienante fornisca informazioni dettagliate circa la storia urbanistica dell’immobile, il Notaio non può che affidarsi a queste dichiarazioni, inserendole in atto, non potendo esprimere dubbi o perplessità sulla veridicità delle dichiarazioni.
Il Notaio rogante, inoltre, non ha l’obbligo di eseguire un’ispezione nell’alloggio per controllare di persona la situazione catastale ed urbanistica dell’immobile, ma deve attenersi alle dichiarazioni delle parti. Le responsabilità della veridicità della dichiarazione ricade quindi solo su chi conclude l’atto.
Servizi offerti dallo Studio del Notaio Antonella Rebuffoni
Lo studio del Notaio Antonella Rebuffoni, consapevole delle problematiche che si riscontrano quotidianamente relativamente alle situazioni sopra illustrate, ed in un’ottica di maggior tutela della parte acquirente, offre la possibilità di avvalersi di tecnici abilitati e qualificati che possano recarsi anche presso l’edificio oggetto di contratto, nonché presso le competenti autorità (come l’Ufficio tecnico Comunale e l’Ufficio del Catasto), al fine di verificare e certificare, con una dettagliata relazione, la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile trasferito.
Inoltre, relativamente alla conformità catastale, la legge permette di avvalersi, in luogo alla dichiarazione di parte, di un’apposita attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, comprovante la corrispondenza tra le planimetrie depositate presso il Catasto e stato di fatto dell’immobile.
