Regime delle spese condominiali in caso di cessione dell'immobile

(Avv. Gabriele Mercanti)

****

 Il trasferimento di un’unità immobiliare facente parte di un condominio (la cui sussistenza giuridica è bene che, nei casi dubbi, sia attestata da tutti i contraenti) impone di risolvere due questioni: a) quando cessa l’obbligazione (verso il Condominio) del cedente; b) entro quali limiti opera l’obbligazione (verso il Condominio) del cessionario.

E’ bene ricordare che i suddetti dubbi riguardano esclusivamente la responsabilità del cedente e del cessionario verso il Condominio (quale "soggetto" terzo: si tralascia in questa sede il difficile inquadramento giuridico della natura del Condominio).

Nei rapporti interni tra le parti, invece, è fuori discussione che il cessionario assuma gli obblighi condominiali dal momento del trasferimento del diritto, comportando detto assunto le due seguenti logiche e speculari conseguenze:

- qualora il cedente dovesse essere tenuto a saldare al Condominio spese imputabili al cessionario, potrà esercitare un’azione di regresso verso il cessionario per il recupero di quanto versato;

- qualora il cessionario dovesse essere tenuto a saldare al Condominio spese imputabili al cedente, potrà esercitare un’azione di regresso verso il cedente per il recupero di quanto versato.

Sempre da un punto di vista interno alle parti, nulla vieta che cedente e cessionario stabiliscano criteri di imputazione per il pagamento delle suddette spese, ma – ovviamente – il contenuto di detto (lecito) accordo non sarà mai opponibile al Condominio.

Quanto alla cessazione dell’obbligazione del cedente.

La riforma del Condominio ha risolto espressamente la questione, prevedendo all’art. 63 disp. att. ult. comma c.c. che "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento della proprietà".

La comunicazione dell’avvenuto passaggio di proprietà è, quindi, indispensabile per liberare il cedente da tutti gli obblighi connessi allo status di condomino: in sua assenza, infatti, questi sarà considerato a tutti gli effetti condomino (salvo – come detto sopra – l’esperimento dell’azione di regresso verso il cessionario).

Ricordando preliminarmente che la prima dottrina formatasi sul tema ritiene sufficiente, ai fini di cui sopra, la comunicazione della sola dichiarazione di avvenuta stipula (senza dover attendere i tempi tecnici per la produzione della copia conforme), è opportuno che di tale onere comunicativo, e – soprattutto - delle conseguenze derivanti per il caso di sua omissione, il cedente sia debitamente informato con apposita clausola contrattuale.

Quanto ai limiti dell’obbligazione del cessionario.

La sterminata Giurisprudenza rinvenibile sull’argomento è, fondamentalmente, catalogabile in tre filoni:

- si è sostenuto (cfr. su tutte Cass. n. 981/1998) che il momento discriminante sia costituito dalla data della delibera senza particolari distinzioni tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione (operativamente: per ciò che è deliberato prima del rogito ne risponde il cedente, per ciò che è deliberato dopo ne risponde il cessionario);

- si è sostenuto (cfr. su tutte Cass. n. 6323/2008) che il momento discriminante sia costituito dalla concreta esecuzione delle opere senza particolari distinzioni tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione (operativamente: per ciò che è eseguito prima del rogito ne risponde il cedente, per ciò che è eseguito dopo – a prescindere dal momento di adozione della relativa delibera - ne risponde il cessionario);

- si è sostenuto (cfr. su tutte Cass. n. 24654/2010 che pare aver instaurato l’orientamento ad oggi prevalente), che il criterio della concreta esecuzione delle opere (prec. punto 2) valga solo per le spese di ordinaria amministrazione, valendo – invece – per quelle di straordinaria il criterio della data di adozione della delibera (prec. punto 1).

Nel già complesso quadro si inserisce anche la previsione di cui all’art. 63 comma quarto disp. att. c.c. tale per cui "chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Ciò detto, in caso di cessione di unità immobiliari facenti parte di un complesso condominiale sarebbe di particolare utilità ottenere (prima del rogito) dall’Amministratore di Condominio idonea documentazione, al cui rilascio questi è tenuto ex art. 1130 n. 9) c.c., attestante le seguenti circostanze rilevanti:

- prospetto rate da riparto preventivo ordinaria amministrazione non ancora scadute;

- la sussistenza o meno di rate impagate già scadute;

- esistenza o meno di delibere di approvazione spese straordinarie con relativo riparto rate non ancora scadute. 

Sulla base – quindi - delle risultanze di tale certificazione, le parti potranno ponderatamente regolare nell’atto notarile ogni aspetto attinente alla sorte delle spese condominiali afferenti il cespite in contratto.

Ove, invece, per qualunque ragione detta certificazione (che il Notaio non può pretendere non costituendo requisito di validità del trasferimento immobiliare) non fosse disponibile per il rogito, è bene che entrambe le parti siano rese edotte dei vincoli e delle responsabilità giuridico – patrimoniali connesse alla proprietà di immobile facente parte di complesso condominiale.

(aggiornato al 17 novembre 2014)