Atti inerenti a fabbricati interessati da demolizione

(Avv. Gabriele Mercanti)

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Ancora una volta l’aspetto strettamente civilistico si intreccia con i risvolti fiscali derivanti dalle bizzarre tesi propinate dall’A.E..

Tutto parte dalla Risoluzione n. 395/E/2008 la quale ha stabilito che la cessione di fabbricati ricadenti in piano di recupero (dal quale tendenzialmente discende la possibilità di incrementare le cubature esistenti) debba determinare in capo al cedente una plusvalenza ex art. 67 lett. a) del D.P.R. n. 917/1986, in quanto oggetto d’atto sarebbero da considerare "non i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui gli stessi insistono".

Questa tesi, già di per sé discutibile, è stata interpretata da alcuni Uffici periferici in maniera ancora più rigida sino a ricomprendere nell’alveo della suddetta plusvalenza – sulla base di un ragionamento induttivo / presuntivo effettuato ex post - qualunque fattispecie di cessione di fabbricato poi demolito a prescindere dall’esistenza del piano di recupero.

In sostanza, agli occhi del Fisco se un fabbricato viene demolito (o interessato da c.d. ristrutturazione maggiore) in un breve lasso di tempo successivo alla cessione, significa che l’intenzione economico – imprenditoriale dei contraenti era quella di negoziare un’area e non certo un fabbricato che di lì a poco sarebbe stato demolito o radicalmente ristrutturato.

Ancorchè la Giurisprudenza si sia recentemente pronunciata contro la tesi dell’Erario (cfr. su tutte Cass. 15631/2014 nonché Corte U.E. 

Causa C/326/11/2012), affermando la sola rilevanza al momento della cessione dello stato materiale del bene senza che si debba tener conto delle vicende successive dello stesso, è opportuno prestare una certa cautela nelle ipotesi in cui – ancorchè non vi sia traccia di Piani di recupero o di figure ad esso assimilabili – emerga dalla valutazione complessiva della vicenda contrattuale la futura demolizione del bene.

A titolo meramente esemplificativo si possono segnalare alcune situazioni "a rischio" sussistenti al momento dell’atto quali:

- l’ esistenza di provvedimenti autorizzativi (comunque denominati) della demolizione o della c.d. ristrutturazione maggiore;

- la presenza di immobili accatastati come ultimati o in corso di costruzione in contesti urbanistici in cui l’ultimazione o il corso di costruzione del bene appaiano anomali;

- immobili accatastati come unità collabenti;

- immobili che nei precedenti titoli di provenienza vengono già descritti come fatiscenti, vetusti ecc.;

- permuta di cosa presente contro cosa futura ove quest’ultima debba essere ricavata dalla demolizione (o dalla c.d. ristrutturazione maggiore) del bene presente.

Ove, quindi, dalla valutazione globale, e – quindi – non solo strettamente giuridica, della vicenda emergano dubbi sull’effettiva natura di fabbricato del bene oggetto d’atto, è doveroso rendere edotte le parti della possibile problematica fiscale sopra esposta.

(aggiornato al 17 novembre 2014)